今天的许多思想家，就像漫画中那些留着胡须的举牌者一样，都宣称末日即将到来，至少对于大城市来说是这样。有人认为，在大流行期间，居民和企业逃离城市，开始了“城市末日循环”，其中财产税收入下降使城市变得不那么宜居，从而促使更多居民和企业逃离。他们预言，最终的结果将是城市房地产的消亡。

末日预言准确吗？我们决定通过建立一个详细的模型来找出答案，该模型预测美国、英国、欧洲和亚洲“超级明星城市”（粗略地说，是那些在世界城市 GDP 和 GDP 增长中所占份额不成比例的城市）未来对办公、住宅和零售空间的需求。我们考虑了通常不会纳入末日预言的重要因素，包括长期人口趋势、就业和就业组合趋势、移民、办公室出勤模式、购物趋势和城市特定因素（例如物理结构和房价梯度），以及来自我们进行的大型全球调查的信息。

好消息是，最悲观的预测也过于悲观。坏消息是城市房地产确实面临需求大幅减少。利益相关者——业主、租户、城市、投资者和银行——需要适应，而且他们现在就需要这样做。随着迷雾消散，坐视一切并期待经济复苏已不再是一种选择。

到 2030 年，九个城市价值 8000 亿美元的办公空间可能会被淘汰

当然，预计需求下降背后的罪魁祸首是远程和混合工作，这种工作在大流行期间变得普遍。大量证据表明混合工作将继续存在。根据我们的调查，截至 2022 年秋季，员工平均每周去办公室的时间仅为 3.5 天。同一项调查的答案表明，办公室出勤率几乎达到了平衡。

向远程和混合工作的转变促使人们的行为发生了两项进一步的转变。首先，许多居民摆脱了办公室的束缚，因此不再担心长途通勤，因此搬离了城市核心区。 2020 年中期至 2022 年中期，纽约市的城市核心（即大都市区最密集的十几个县）人口减少了 5%。旧金山的城市核心（旧金山县、阿拉米达县和圣马特奥县）下降了 6%。

其次，消费者开始减少在实体店购物，尤其是在城市中心的商店购物，人们现在在那里工作或生活的可能性较小。大都市地区商店附近的人流量仍比大流行前水平低 10% 至 20%，但城市和郊区客流量恢复之间的差异很大。例如，2022 年末，纽约郊区商店附近的人流量比 2020 年 1 月减少了 16%，而市中心商店附近的人流量则减少了 36%。

随着在办公室工作的员工减少，对办公空间的需求将会下降。到 2030 年，这种需求将减少多达 20%，具体取决于城市，即使是在办公室出勤率有所上升但仍低于大流行之前的温和情况下。

根据我们的模型，随着在实体店购物的消费者减少，对零售空间的需求也会下降。在受灾最严重的伦敦市中心，在温和情景下，到 2030 年，零售空间的需求将比 2019 年下降 22%。

根据我们的模型，对住宅空间的需求将受到较小的影响。在大多数超级明星城市，2030 年的此类需求将高于 2019 年，但低于没有疫情爆发时的需求。需求下降可能会抑制价格和租金的增长，至少是部分抑制。从2019年底到2022年，超级明星城市核心区的房价涨幅比郊区慢8个百分点。但这还不足以让超级明星城市的住宅变得更加便宜。

需求减少将对城市利益相关者产生重大影响。例如，在我们特别仔细研究的九个城市中，到 2030 年，价值 8000 亿美元的办公空间可能会变得过时。而宏观经济的复杂性可能会让情况变得更糟。例如，利率飙升和严重衰退可能会使美国房地产价格到 2030 年下降 30%。根深蒂固的高通胀可能会侵蚀 20% 的房地产价值。

 前进的道路

目前，部分行业正在通过忽视这些问题来处理这些问题。一些银行延长现有抵押贷款的期限，而不是重组贷款或将其价值降低到抵押品价值的减少。由于存在太多的不确定性，评估师很难正确评估价值，并且当市场陷入停滞时，使用最近的交易作为基础是有问题的。一些业主出租空置空间作为临时用途，例如快闪店，希望未来能以较低的空置率和较高的长期租金来复苏。

忽视问题就会阻碍解决问题。相反，房地产行业应该不畏艰险，开始重新开发废弃空间。它可能会更进一步，将自己重新定位为解决方案提供商——与客户合作，使混合工作成为竞争优势并量化其影响。毕竟，在许多房产中拥有许多租户的房地产公司可能会认识到每个租户本身无法认识到的模式。例如，房地产公司可以找到改善员工体验的方法，让办公室的日子变得更加愉快和高效。他们可以衡量来办公室的员工有多敬业，以及这些员工留在公司的可能性有多大。房地产公司可以让客户了解员工何时应该到办公室以及何时不需要。这些公司甚至可能需要重新考虑提供租赁的方式，为租户提供灵活性，因为他们甚至不知道 12 个月后需要多少空间，更不用说五年了。

政策制定者也有机会思考。多年来，超级明星城市一直饱受空间稀缺和公共交通拥挤的困扰。现在这些问题突然消失了，那些关心城市福祉的人应该问自己：我们如何才能利用所有这些空间？鼓励混合用途开发，让社区容纳办公、住宅和零售空间的多样化组合，是一种特别有前途的途径，因为我们的研究表明，这样的社区比办公密集的社区更好地抵御了这一流行病。政府可以从改革限制性分区政策开始。

解决方案并不容易。但它们并非不可能——现在是时候识别它们并开始采取行动了。

作者

Jan Mischke是麦肯锡全球研究院合伙人。Olivia White是麦肯锡高级合伙人兼麦肯锡全球研究院院长。 Aditya Sanghvi 是麦肯锡房地产特别计划的高级合伙人兼领导者。他们是《空旷的空间和混合场所：疫情对房地产的持久影响》一书的合著者。

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