跨境电商——是双刃剑吗？

跨境电商在中国货物贸易进出口中的比重，从2015年的1%增长到2022年的5%。2023年我国跨境电商进出口额2.38万亿元，增长15.6%。这一增长不仅反映了跨境电商的强劲势头，也预示着其在全球贸易中日益增强的影响力。SHEIN、拼多多的Temu、抖音的TikTok Shop、阿里巴巴的AliExpress和Lazada等平台的崛起，也意味着面向海外市场的跨境电商正成为推动全球电商格局变革的重要力量。

臻量研究院在2022年的推文《广州郊区的小镇，凭什么吸引了这么多出海电商？》中已经分析了跨境电商的发展给珠三角物流租赁市场带来的诸多机遇。然而近期，跨境电商纷纷将目光转向自建仓储，不仅在华南等地区大举拿地并自建仓储，同时也在海外积极布局自己的供应链工厂和物流中心。这些转变无疑会对国内高标仓储的租赁市场格局产生深远的影响。

回顾上一轮国内电商自建仓储的历程，臻量发现大部分企业最终还是选择了回到“将专业的事交给专业的人做”的道路上，只有京东和菜鸟等少数企业仍在坚持走自建仓储的道路。

在当前这一波跨境电商自建仓储和物流中心的发展中，行业内普遍关注的一个问题是：这些企业是否会重复国内电商的历史路径，还是能够开辟一条创新的新途径？收到众多类似的询问后，臻量研究院通过深入研究和综合分析后发现，虽然这一轮跨境电商的自建策略在某些方面与上一轮国内电商的自建模式存在相似之处，但也展现出了其独特性。

01 本土自建仓储模式

与上一轮相似的是，这一轮跨境电商的头部企业开始纷纷拿地建造自己的物流仓储项目。

首先，这一策略的核心目的在于加强对于库存管理的控制力、提升物流运作的效率，并确保送货时效与服务品质，以在竞争激烈的市场中保持领先地位。正如上一轮国内电商所展现的，跨境电商同样在关键的物流枢纽城市进行战略布局。例如，SHEIN选择在广州增城西站附近的地区建立其湾区供应链总部项目，这一地点的战略意义不言而喻，它不仅是广州公铁联运枢纽的一部分，还连接着通往中欧、中亚、东盟等多个重要线路的国际班列。

其次，从财务角度考虑，自建物流仓储是一项重大投资。以SHEIN的湾区供应链总部项目为例，计划总投资高达150亿元，预计总用地约3000亩，总建筑面积约330万平方米。粗略估算，这笔投资相当于租赁当地同等面积高标仓9年左右的租金成本(以2023年3季度末当地的平均租金水平估算）。从长远发展的视角来看，这无疑是一项值得的投资。

然而，SHEIN是否能有效利用这330万平方米的巨大空间，以及这一项目对当地物流租赁市场可能带来的影响，仍值得深入探讨。

接下去就让我们逐一分析：

根据公开数据，SHEIN的湾区供应链总部项目总建筑面积为330万平方米，其中一期工程预计2026年底竣工，建筑面积不少于80万平方米。臻量科技物流洞察平台数据显示，截至2023年第三季度，广州市高标准仓库存量不足500万平方米，当期净吸纳量约60万平方米。SHEIN的项目落地将对当地物流租赁市场产生显著影响。

回顾上一轮国内电商自建仓储的案例，特别是京东和菜鸟等成功企业，我们注意到他们都在初期阶段进行了大规模的资金投入，同时依靠稳定增长的订单量来保障其物流运营的持续性和效率，支撑其自建物流体系的运营。现在这些企业的年度GMV早已突破万亿大关。相反，那些选择退出自建策略的企业，通常面临的困境是订单量不足，导致单件成本上升，难以持续经营。例如，唯品会最终选择与顺丰等合作，而凡客最终也不得不出售如风达，将其业务实现变现，获取更健康的流动性。可见在自建仓储领域，初期的重资本投入和后续的稳定充足业务量的重要性。

公开资料显示，过去10年间，SHEIN共完成了多轮融资，吸引了众多国际知名投资机构的参与，包括红杉资本、IDG、Tiger Global等。在2023年5月的一轮融资中，SHEIN募资高达20亿美元。根据SHEIN设定的目标，其2025年的营收规模预计将达到585亿美元，超过零售巨头H&M和ZARA现有年销售额的总和；同年的GMV目标高达806亿美元，较2022年增长174%。预计随着GMV的高速增长，SHEIN对仓储的需求将持续上升。

除此之外，当前跨境电商越来越注重自身的供应链管理。SHEIN已经打造了自己的供应链管理系统，Temu向商家开放了VMI和JIT模式，而TikTok Shop也启动了“全托管”运营模式，为商家提供更便捷、高效的销售渠道。这些举措对仓库的设施和园区管理运营提出了更高的要求，因此，更匹配终端用户需求的自建仓储成为越来越多跨境电商的选择之一。

影响：本土自建仓储模式将导致部分仓储租赁需求从向开发商租赁转变为使用自建仓储，但这一需求仍然集中在国内物流仓储租赁市场。这一转变不仅为跨境电商企业带来了更大的自主权和更快的市场响应速度，同时也将促进国内物流仓储市场的进一步发展。除了头部电商外，整租和定制库仍将是其他（跨境）电商的重要选择。随着中国电商国内业务和跨境业务的持续增长，预计将对物流市场提供强有力的支撑。

02 海外的置仓布局

与上一轮国内电商在国内市场自建仓储不同的是，这一轮的跨境电商还纷纷在国际市场布局前置仓。

跨境电商的核心业务以出海为主，通过在海外布局前置仓，不仅能显著提升物流效率，还能通过流量倾斜策略吸引海外本土卖家和供应商，进而布局海外供应链解决方案。这一策略的实施，旨在进一步降低成本并提高整体运营效率。

在跨境电商交易中，物流是最为复杂且不可或缺的环节之一。通常，商品在集运后主要通过国际空运专线运输至海外，然后进行目的地国的清关、转运和末端派送，最终到达消费者手中。从国内揽收到国外末端配送，跨境物流涉及众多环节，其成本在整个跨境电商运营中的占比不小。以跨境物流运输行业的龙头企业华凯易佰为例，其2022年的跨境运输成本率达到了25%。因此，为了节约成本、提高效率，除了在干线运输、清关、中转、配送等环节发力外，扩容境外的前置仓也成为构建高效物流保障体系中至关重要的一环。

首先，提升交付速度，提供更佳的用户体验和品质控制是跨境电商的另一重要目标。近年来，各大平台在双十一和黑五期间纷纷强调物流时效，例如亚马逊的履约时效最快可达1-2日交付。面对亚马逊等拥有大量海外本地仓的竞争对手，SHEIN、Temu等出海电商也开始积极布局海外仓库。

其次，降低运输成本、应对海关及政策变化也是海外前置仓布局的关键考量。随着SHEIN逐渐向平台化转变，以及Temu在海外招募本土卖家，货物来源变得更加多样化，运输量也随之增加。多国政策对小单货物优惠的取消和税收政策的变化使得小包直邮等方式成本上升。在这种背景下，国内仓集货、海外仓转运等方式相比小包直邮更具成本优势。

最后，灵活应对买家退货及库存管理也是海外前置仓的重要功能。不同物流方式中，直邮虽无需经过平台仓库，但运费昂贵，时效波动大。跨境电商通过布局海外仓库，不仅提升了物流效率，还将供应链放在海外，进一步削减了从国内到海外的物流费用，有效降低了整体物流成本。

影响：境外前置仓的布局将导致部分跨境电商的物流租赁需求从国内转移到国外。这一策略的实施不仅改变了全球物流和供应链的现有格局，也显著体现了中国电商企业的全球化趋势和对国际市场的深度参与。通过在关键国际市场布局前置仓，跨境电商能够更有效地管理国际物流，减少跨境运输的复杂性和成本，同时提升对海外市场的服务质量和响应速度。

03 开发商的应对之道

根据臻量的数据显示，目前跨境电商已成为珠三角市场中的重要租赁客户群之一。在臻量研究院监测的珠三角部分子市场中，仅SHEIN和Temu这两家公司租赁的高标仓总面积占比达到了15%至25%左右。无论是跨境电商的本土自建仓储模式还是海外的前置仓布局，都会对国内的高标仓物流租赁市场带来深远的影响。

但考虑到企业自建仓库从开始建设到正式投入使用通常需要1至2年的时间，例如SHEIN的两个新项目预计将在2025年至2026年完工，短期内第三方仓库市场仍将享受到跨境电商增长带来的红利。

此外自建仓储虽然能够满足跨境电商构建自主物流网络的核心需求，但这一策略同样面临着建设周期长、资本投入高以及优质地理位置稀缺等一系列挑战。在海外建设仓库的过程中，跨境电商还需应对不同国家和地区的政策差异以及存在变化的可能性、繁杂的手续流程以及部分地区基础设施的不完善，这些因素均可能导致额外的成本。鉴于这些因素，跨境电商对国内仓库租赁市场的需求短期内依然活跃。

同时，尽管自建仓储可以在统一管理、提升配送速度等方面更能满足大型跨境电商的需求，但是第三方仓库在应对销售旺季等弹性仓储需求、提供位置优越的项目选择，以及在物流仓储的日常运营管理经验方面，仍有其不可替代的优势，进而帮助租户有效降低进入门槛和成本。

综上所述，随着跨境电商自建仓库和海外前置仓策略的推进，国内物流开发商面临的长期影响将会逐渐显现，但短期影响目前仍相对有限。这就为国内高标仓的物业开发商提供了宝贵的时间窗口。在这个关键时期，开发商有机会通过提供定制化和高效的物流解决方案来增强与租户的合作关系，从而提升用户粘性。同时，这也是物流开发商探索创新合作模式和引入先进技术的绝佳时机，以更好地适应市场的动态变化和租户的多元化需求。通过这些策略，物流开发商不仅能够为跨境电商提供更加高效和个性化的服务，而且能够在激烈的市场竞争中巩固其领先地位，并为应对未来的挑战做好充分的准备。接下来，我们将逐一探讨开发商可能采取的具体应对之道：

定制化物流园可能成为未来合作的新模式之一。例如，普洛斯为SHEIN在肇庆的希音湾区西部智慧产业园项目，就是一个典型案例。普洛斯作为建设方，不仅提供投资开发和产业服务，还负责运营管理和ESG落地，为SHEIN打造能进行智能分拣和订单分拨的高效园区。这种定制化仓库的模式未来或可成为物流开发商和跨境电商未来合作的又一方向。

灵活租赁策略将成为物流开发商增强租户粘性的关键策略之一。面对租户对短期市场展望所表现出的谨慎预期，物流开发商可以采取比以往更为灵活多变的租约管理策略。臻量研究院观察到，部分前瞻性的开发商已经开始实施类似的策略了。例如，他们将传统的一年期或更长期的租约拆分为数个月的短期租约，旨在满足租户对租约灵活性的需求，同时消除租户对长期租约可能带来的不确定性担忧。这一做法体现了对市场动态的敏锐度和对客户需求的深刻理解。此外，开发商还可以重新审视和调整退租条款，使其更加灵活和租户友好，从而降低租户在签订租约时可能面临的潜在风险和成本负担。这些措施将赋能开发商在日益激烈的市场竞争中，更加有效地维护客户关系、灵活地适应市场变化，并稳固行业领先地位。

优化运营管理能力也是摆在开发商面前的必修课之一。前面我们提到，跨境电商选择自建仓库的主要驱动力在于更有效地进行供应链管理，因此对仓库的运营管理提出了更高的标准。这些要求包括但不限于精细化的库存管理、高效的物流配送系统，以及对市场变化的快速响应能力。面对这些挑战，物流开发商需要加强运营管理能力，特别是在技术设施的现代化升级、人员专业培训和流程优化方面。通过提升运营效率和服务质量，物流开发商能够更好地满足跨境电商的专业需求，实现与电商企业的深度合作。这种合作不仅提升了物流开发商的市场竞争力，也为跨境电商提供了更加高效、灵活的物流解决方案，共同迎接行业的新挑战和机遇。

资源整合策略或将成为物流开发商提升竞争力的措施之一。在当前跨境电商积极布局海外前置仓的趋势中，那些拥有丰富海外投资经验的大型国际物流开发商，特别是能够有效整合资源的机构，正处于有利位置来加强与跨境电商的合作。这不仅可以涉及在国内外核心物流区域为跨境电商提供仓库分布空间的整合，还包括为其出海战略提供全面支持，比如利用开发商的优势资源帮助跨境电商与当地政府、海关等关键部门进行有效对接，从而助力其海外业务的顺利实施。通过这种全方位的合作方式，开发商不仅能够加强与跨境电商的关系，提升客户粘性，还能在协助它们在全球市场扩张和业务增长的同时，探索进一步的合作机会。

展望未来，随着跨境电商业务的蓬勃发展及其对自建仓库和海外前置仓的战略重视，国内物流开发商面临着新的挑战和机遇。通过实施诸如定制化物流园区、灵活的租赁策略、运营管理的优化以及资源整合等多元策略，开发商不仅能够满足跨境电商的特定需求，还能在激烈的市场竞争中保持并增强自身的竞争力。这些策略的有效执行，为开发商在未来几年内稳固市场地位并探索新的增长机会提供了坚实基础。

面对跨境电商业务的全球化趋势和不断扩展的市场需求，物流开发商必须持续创新并适应变化。通过提供更加灵活和高效的物流解决方案，开发商不仅为跨境电商提供了强有力的支持，也为自身开辟了新的增长路径。物流开发商与跨境电商之间的紧密合作将成为推动全球电商和物流行业发展的关键动力。