CBRE发布《2023中国投资者意向调查》

CBRE世邦魏理仕于2022年11月8日至2022年12月2日间进行了《2023年中国投资者意向调查》，以分析投资者对于2023年中国商业地产大宗交易市场的观点和策略偏好。

对经济衰退和地缘政治不确定性的担忧令投资者短期内仍呈现一定程度的观望情绪，选择“更积极投资”和“更积极出售”的受访者占比均较上年下降。需要指出的是，此次问卷调查期间，确定国内防疫政策加速调整优化的“新十条”尚未出台。CBRE预计，防疫政策转向以及纾困房企“三支箭”、促进平台经济等行业支持政策接连落地对宏观经济的积极影响将有效地提振投资者情绪，2023年商业地产投资市场活跃度将大概率跑赢此次调查所呈现的预期。

数据来源：2023年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2023年1月

这一判断的一个侧面佐证来自于：投资者将“对经济衰退的担忧”选为影响其投资交易的首位风险因素，占比高达86%；而与之相对的是，基于近期的积极转变，各大投行和国际机构均纷纷上调了中国2023年GDP增长的预期。2023年中国经济的率先复苏有望吸引更多跨境资本聚焦国内优质商业地产投资机会。

另一个利好中国商业地产投资的因素是利率。与尚处于加息通道的大部分市场相比，2022年中国五年期贷款市场报价利率（LPR）降至4.3%的历史新低。而我们的调查显示，近50%的投资者认为中国央行不会在2023年年内启动加息。

上海仍是中国区受访者在中国内地的首选投资目的地，并在亚太区跨境投资目的地中位居第八。上海在新经济地产领域坚实的基本面和相对充裕的可投资资产池是其备受投资者青睐的原因之一。北京的投资意向在中国区受访者中位居第二。主城区内新建商办物业的限制令北京核心资产和城市更新投资的吸引力凸显。长租公寓和生命科学园区等资产的热度提升也有望为北京大宗交易市场开辟更广阔的赛道。此外，投资者对大湾区的关注度显著提升，尤其是选择深圳为中国内地首选投资目的地的中国区受访者比例由上年的6%升至15%。CBRE建议投资者积极关注人口快速流入且作为跨境电商前沿阵地的深莞惠区域的仓储物流投资机会。

数据来源：2023年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2023年1月

物业类型方面，产业地产的投资关注度连续第三年位居榜首，而其中近八成聚焦高标仓。CBRE认为，尽管2023年部分城市面临阶段性的新增供应高峰，国内主要都市圈的高标仓投资仍具备中长期的结构性机会。租赁住宅的关注度较上年提升幅度最大，且在主流物业类型中的关注度排名升至第二位。CBRE于去年发布的《中国长租公寓投资报告》指出，受益于可持续的需求增长、资产流动性和可规模化的巨大提升空间，长租公寓有望成为未来十年中国最具成长性的商业地产类别。商办及酒店物业的投资者关注度继续走弱，我们认为这主要与2022年奥密克戎疫情反复冲击和经济疲软影响下租赁需求低迷有关。而随着国内防疫措施的加速优化和经济刺激措施接连出台，2023年商办和酒店物业有望呈现周期性机会。

另类资产方面，近几年投资者对生命科学及医疗相关地产的关注度逐年攀升，2023年超越数据中心及冷链物流跃居投资者另类资产关注度首位。而冷链物流依然位居另类资产关注度次席。

数据来源：2023年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2023年1月

投资策略方面，核心增益型策略继续受到机构投资者的青睐。CBRE认为，目前国内处于低位的融资成本将有助于提升核心型和核心增益型策略的投资回报。地产基金的首选策略仍是增值型，而机会型及不良资产投资策略选择比例显著上升。国内公募REIT的快速扩容和具备竞争力的资产定价预计将进一步激活租赁住宅的Pre-REIT投资。防疫措施转向将触发对此前经营不善的酒店和零售物业的机会型投资窗口。

数据来源：2023年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2023年1月

今年的调查结果显示，76%的投资者已经将环境、社会与治理（ESG）纳入投资决策中，比上一年大幅提升了23个百分点。与此同时，超过半数的投资者表示当前的地缘政治和宏观经济环境将不会影响其践行ESG策略。此外，近七成投资者愿意给与ESG资产一定程度的溢价，相较于去年调查中22%的比例有显著提升。

数据来源：2023年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2023年1月

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