普华永道：梳理企业政策性搬迁应对策略：直面业务挑战，谋求转型机遇

摘要

政策性搬迁通常是政府出于对能源、交通、水利建设等公共基础设施的需要，或是对保障性安居工程建设、旧城改建、工业区土地利用效率再造的需要，以及对法律法规规定的其他公共利益需要等，由政府主导，由企业进行的整体搬迁或部分搬迁。

如《长江保护法》生效后，长江沿线众多城市出于对长江生态保护的考虑，着手开展对岸线化工厂的政策性搬迁工程；又如部分成立较早的工业园区，由于早期无系统性产业规划且招商门槛较低，加之当前土地资源紧张，各工业园区管委会以盘活土地资源、腾退低效企业、提升产业品质为目的，将不符合园区产业规划、投资强度与亩均年税收较低的企业进行迁出，对老旧工业园区进行的系统性空间再造项目。

本文对政策性搬迁的主要流程、企业需重点关注的事项、补偿金额的确定难点以及相关税务影响进行了梳理。

政策性搬迁的主要流程

“政策性搬迁”与“商业性搬迁”是两个相对应的概念。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，下文简称“590号令”）规定，符合保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，并由市、县级以上人民政府部门或其委托实施单位组织的征收补偿工作可被认定为“政策性搬迁”。与之对应的“商业性搬迁”则是指基于自愿原则，待搬迁企业依据自身商业计划，处置资产并迁移经营场所的经济行为。

对政府来说，政策性搬迁流程中比较重要的是确定是否在其辖区内进行搬迁、确定补偿金额以及制定时间表以及劳动关系的平稳过渡等环节。

而对于待搬迁企业来说，在优先考虑业务的平稳接续，同时还需要考虑更多、更复杂的因素。在企业自身业务规划和与政府谈判的过程中，都需要做好充分的准备。实践中，通常政策性搬迁可分为以下四个阶段，对待搬迁企业来说可从以下方面推进。

重点关注事项及应对策略

搬迁是企业日常经营和长期发展规划中的重大决策。在政策性搬迁过程中，伴随着项目阶段的推进，可能会涉及对业务、对成本收益以及对财税等其他诸多方面的问题，需要企业做好充分的事前规划、事中应对以及事后复盘。

对业务的影响

在企业搬迁过程中，需要优先考虑是否可能发生生产中断的情况。保持业务持续发展对于企业至关重要，需要考虑对客户、订单、供应链、物流等各个方面的影响。借搬迁的契机，探讨生产经营活动、生产工艺、节能环保技术等的迭代转型。通过制定切实可行的计划，尽可能减小生产中断对业务的影响，并谋求企业升级转型的新机遇。

此外，在确定保障方案时，要充分考虑建设周期和业务过渡期，例如客户对其供应商的验证程序、新投产后产量逐步提升等因素的影响。同时，异地搬迁过程中，还需要充分考虑雇员相关风险，并采取相应保障措施。

对成本收益的影响

政策性搬迁补偿金额通常根据第三方评估机构的评估结果确定，而政策性搬迁的评估与通常的长期资产评估存在明显差异。待搬迁企业需要对评估结果的合理性进行分析，包括但不限于评估逻辑是否符合政策性搬迁要求、选择的价值类型是否适当、评估方法是否合适以及评估参数是否合理。同时，待搬迁企业可以在政策法规的范围内与政府沟通以获得更有利的补偿。

此外，企业需要合理估计搬迁计划在不同情景下的成本和资金缺口，并根据实际情况合理规划未来现金流。

对会计和税务的影响

政策性搬迁还涉及许多需要考虑的会计处理和税务问题。特别是税务影响方面，需要事先规划以确保能够享受政策性搬迁的相关税务优惠政策。此外，不同的交易模式可能导致不同的税负成本，在和政府的谈判过程中也可基于不同的交易模式进行沟通。

如涉及现有企业的清算，则还需要考虑清算税负成本、税务合规风险、既有优惠政策的延续等等。

确定补偿金额的主要考虑因素

如前述，国务院590号令中规定，对配合政策性搬迁的企业应“公平补偿”。如何在实际搬迁中做到公平，需要在政策法规的范围内，依赖专业的评估技术、采用正确的价值类型和评估方法、确定合理的评估参数以及准确的计算。

根据过往数十年在此类搬迁项目提供专业服务所积累的相关经验，普华永道观察到由于各地各评估机构评估实操的不同，政府与企业在基于评估结果确定补偿金额时存在较多争议。以下是通常在确定补偿金额时的主要考虑因素，也是需要重点与评估机构及政府进行沟通的因素：

• 设备可搬迁性的判断；

• 评估中采用的价值类型不统一；

• 特殊资产的清查与核实；

• 单体设备与整体工程之间的差异；

• 评估师采用的固定资产清单的完整性；

• 搬迁交付状态；

• 除设备评估值以外的费用补偿合理性；

• 补偿金额和企业真实搬迁支出之间的差异；

• 额外补偿的确定。

政策性搬迁中的税务考量及应对策略

此类搬迁下，企业有可能产生较高的税负成本。与此同时，企业若符合相关政策条件，并准备好相关支持性材料的情况下，有机会享受企业所得税的递延纳税、增值税及土地增值税的免税处理等优惠政策，从而降低企业相关税负。

需要注意的是，企业所得税上对于“政策性搬迁”的定义，与590号令中的定义并不完全一致。企业所得税角度对于政策性搬迁有其特定的判定标准。与此同时，其他各个税种对于政策性搬迁下免税处理也都有各自的判定标准及流程要求。

鉴于各地搬迁的交易操作模式及搬迁补偿模式不尽相同，且当地政府与主管税务机关相较独立，因此在确定有关搬迁的交易操作模式时，应评价拟操作模式的整体税务影响，并做好搬迁前与搬迁后税务处理的衔接。政策性搬迁过程中可能涉及的税务考量及应对策略主要有以下几个方面：

结语

虽然政策性搬迁对于多数企业来说在初期阶段可能是被动性的变革，也会为业务发展带来巨大的挑战，但在合理筹划和管控下，这也能成为企业转型谋求更高水平发展的契机。

近年来，普华永道为众多位于长三角、大湾区、京津冀和川渝地区的企业提供了政策性搬迁全流程顾问服务，广泛涉及了战略制定、过渡期规划、财务效益分析、选址顾问、评估复核、税务、会计和人力咨询以及谈判辅助等方面的专业支持，对于各地政策性搬迁的交易操作模式及搬迁补偿模式的差异以及实操处理亦积累了丰厚的经验。普华永道专业团队将继续为企业政策性搬迁提供全流程支持，助力企业直面挑战，谋求更高质量的发展机遇。