光伏投资成本分析
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产业地产发展方兴未艾，问题却早已错落丛生。北京中冶嘉恒投资管理有限公司总经理孔庆广认为，物流地产在发展过程中，早已迎头碰上产业布局不合理、土地价格及供给不平衡等问题，而网络化，信息化，平台化这“三位一体”势必引领物流地产打开新的发展空间。
记者：您从2009年开始研究物流地产，经过多年研究，您是如何看待产业地产目前的发展状况的？
孔庆广：我把产业地产划分为工业地产、科技地产、物流地产和文化创意地产这四大类。
目前国内从事物流地产的主要有这样的几类开发主体：一类是以普洛斯和嘉民为代表的外资，这些外资凭借着自身强大的客户源进入物流地产；另一类是政府主导的模式，政府成立地方管理委员会，建立融资公司，做一级开发；还有一类就是企业主导，以市场发展需要为切入点，来开发物流园区。
产业地产现在算得上是方兴未艾，但是现在业内出现很多做产业地产而失败的开发商，使得工业用地变成一片“鬼城”。这样的结果既说明这些开发商对产业地产的市场了解不足，设计也不符合市场需求。由于国内的物流行业技术含量低，因此利润非常薄，许多企业只能靠打价格战来赚取利润。这样的结果直接导致国内许多物流企业资金实力不足，没有足够的发展后劲。
记者：物流园区的选址有着怎样的标准？
孔庆广：物流园区的选址存在着几个判断标准：第一，产业基础，园区所在城市到底是需求型产业还是供给型产业，城市的产业基础到底是什么，这些问题直接决定了园区的发展走向；第二，市场需求，市场到底是需还是供，是满足本地需求还是辐射周边需求；第三，区位交通，应该选择何种最优的交通方式才能最优化开发成本。选址确定之后就要配合园区的整体战略规划，才能最大效率地进行物流园区开发。
记者：物流地产未来发展存在着怎样的问题与障碍？
孔庆广：物流地产存在4个问题：
第一是产业布局问题。由于国内各地的发展规划不一，产业地产形成了产品分割状态。国内存在临近的县城纷纷建造多个物流园区的情况，但其实这样的短距离内是不需要这么多物流园的，这实际上是还没有弄清产业发展脉络就去开发物流园的体现。这种整体规划的不合理是存在隐患的，因此政府还是要做好产业规划。
第二是土地供给问题。土地供给应当是与产业发展相匹配的，必须配合产业规划，尤其是工业用地周边配套要跟上。目前7%的工业配套标准远远不能满足物流园区的发展。物流园区的配套不应该统一设定，不同的项目、不同的园区需要不同的配套水平。
第三是土地价格问题。即便工业用地有招拍挂流程，可是这些流程止于形式，背后存在诸多灰色行为，在招拍挂之前就确定了土地价格和土地走向，甚至零地价出让的现象屡见不鲜，政府应该要加以规范。
第四是园区后期服务及商用体系的建立。物流园区的后期服务是真正使园区得以发展的后劲之源。
记者：您认为物流地产未来有着怎样的发展趋势？
孔庆广：我认为物流地产存在着以下几个发展趋势：
第一是网络化，各个物流园区之间形成联盟，到了国内任何一个城市，都能够获得同样的联盟式服务。网络化使得企业内部监管体系的效率更高，同时解决信息不对称的问题。
第二是信息化，我把物流园区称作第四方服务平台，开发物流园区并不只是简单地盖厂房做仓库，在这基础上还要提供其他的增值服务。而信息整合服务便是物流园区的必备服务之一。物流从A到B点，只有信息流通充分，才能充分利用社会资源，提高企业效益。除此之外，物流园区提供的业务整合服务也是非常重要的，企业有其他业务需求，园区也必须提供，这样才能提高物流效率。
第三是平台化，地产开发和产业地产运营的最大区别在于后期的服务。而这首先就体现在物流园区提供的行政服务上，入园企业需要办理货代许可证等各种证件，如果园区能够成为提供类似增值服务的平台，必定能成为吸引企业进入的亮点之一。
