安永：数字化时代下物业管理行业业财一体模式探析

引言

近年来，受疫情冲击及地产下行影响，物业管理行业经历发展大变局。行业增速的放缓、竞争的加剧，对物企的财务管理提出了新的挑战；同时，数字化浪潮下不断涌现的新技术也为企业的财务转型带来契机。物企通过管理模式的重塑和数字化技术的运用，打破业财壁垒，实现业财流程与数据融合，将成为其财务转型突破口，最终实现财务价值创造，助力可持续发展。

一、结构分化加剧，物管行业挑战与机遇并存¹

物业管理行业具备可穿越经济周期的增长模式以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势；在经历了快速扩张的高速发展阶段之后，自2021年以来，伴随地产暴雷、疫情冲击以及并购潮褪去，行业正在经历发展大变局，挑战与机遇并存：

1.公共服务职能强化，政策支持力度持续加大：物业管理行业定位于“社区治理基层支柱”，近年来，从中央到地方各级政府的基层治理政策落地加速，指引物企参与社区养老托幼、智慧社区建设、老旧小区改造等公共服务领域，行业整体发展空间较大；

2.规模增速全面放缓，行业告别高增长时代：2021年下半年以来，在宏观经济与地产开发环境影响下，叠加疫情和消费低迷因素扰动，物业管理行业规模、业绩增速全面放缓，物企发展告别高增长、高毛利、高估值时代；

3.行业格局加速分化，优质物企发展前景向好：行业“唯规模论”风向转变，发展重心由“优先规模扩张”向“注重资产质量”转移是大势所趋，虽然外部影响因素逐渐淡化，但背景、发展阶段、业态、战略不同的物企，在行业动荡期仍将迎来加速分化，头部物业管理公司发展前景依然向好。

二、新格局下物企财务管理面临的挑战

在当前物业管理从增量市场向存量市场转化的趋势下，物管企业传统的人力密集型财务运营模式将难以为继，财务管理当下面临的挑战也愈发严峻：

1.行业整体利润下行，财务如何实现成本的动态降低：人工成本刚性上涨压力持续挤压物业企业的利润空间，财务如何提升人均效能，实现成本压降；

2.业务多元化发展，财务如何实现对业务的有效支持：多元化过程，各板块业务差异化高、需求不尽相同，财务如何在提供基础交易性财务处理的基础上实现转型，在分析、决策环节提供有效支持，成为业务合作伙伴；

3.数字化转型加速，财务如何借助技术手段赋能管理：数字化已成为物企降本增效、提升营收的关键工具；财务如何进行财务信息化规划和数字化手段运用，支撑高效财务管控，提升财务价值创造能力。

三、业财一体——物企财务转型的破局之道

行业发展的新变局及数字化转型为物企的财务变革提供了新的契机，结合过往多个中大型物企的咨询服务实践，安永认为业财融合、协同发力的业财一体化，将成为物业企业财务转型的破局之道。

1何为业财一体

业财一体化，是以业务活动为起点，以财务数据为基础，以业财分析为指导的循环往复促进业务螺旋式提升的过程：首先是财务管控规则在业财流程中的无缝嵌入、有效防控；其次是业务数据到财务数据的及时传递、精准转换；最终基于业财数据沉淀实现对业务发展与管理决策的洞察与分析，推动财务走向业务，成为企业的“价值引擎”与“智慧导航”。

2如何实现业财一体

业财一体化的实现，应紧扣数据、流程、平台三条主线，以数据为驱动、以流程为抓手、以平台为支撑，搭建一流业财数智化体系，依托业务、业财、财财的专业分工及协同发力，最终推进业财融合的实现。

数据融合：从对外披露与决策分析入手，梳理数据需求，明确数据源头、数据标准及数据规范。

流程融合：以场景承载数据、以流程贯穿场景，对现有业财融合流程进行优化设计，厘清财务与业务在流程、数据、平台三个层次的界面划分，形成业财融合标准流程。

平台融合：搭建统一的业财集成与财务交易处理平台，贯穿业财断点、整合同类能力，实现财务业务统一处理及业财数据沉淀。

3业财一体将帮助实现哪些目标

1）业务支持敏捷化：通过业财流程贯通及效率提升，快速响应前端业务需求；充分参与业务、服务业务，为业务决策提供有效数据支撑，赋能业务发展；

2）财务管控集约化：借助一体化平台搭建，实现标准化、自动化的财务全过程管控，降低业务运营风险；

3）业财数据透明化：统一数据来源，确保业财数据口径统一、准确高效，真实反映公司运营状况，为分析决策提供准确、可靠、及时的信息；

4）经营分析智能化：基于统一标准的数据沉淀，对业财数据进行整合、管理与使用，并通过数智化手段实现数据的可视化与灵活应用。

4业财一体实现路径

结合过往物业行业及项目经验，领先物业企业的业财一体路径通常分为三步走：

第一阶段——夯实基础：借助财务共享建设，实现业财流程标准统一、财务处理集中高效，降低运营成本，发挥规模效应；

第二阶段——优化提升：搭建财务业务中台，实现业财流程深度协同、业务数据整体贯通，为管理提升奠定数据基础；

第三阶段——价值引领：财务管理全领域全面提升，深化完善经分、预算、资金、财管报等系统建设，对内实现价值导向的洞察分析与管理决策，对外实现透明高效的信息共享与价值共赢。

5业财一体变革难点

1）对变革认知度不足：业财一体是需要横向拉通各职能条线、纵向贯穿各管理层级的系统性变革工程，而传统物业企业经营模式相对固化和保守，对业财融合自上而下的重视度不足，无法调动积极性，将成为物业企业变革的一大阻力。

2）系统缺乏整体规划：由于前端业务多元且蓬勃发展，物业企业的前端业务系统通常复杂且异构特征明显，存在各业务线、各区域甚至各项目项目独立、重复投入情况，需对业财系统进行全面盘点，并对功能定位、集成架构与建设策略进行整体规划，同时也将需要一定的资金投入。

3）数据标准难以统一：随着业态日益多元，细分场景日益丰富，物业企业的数据量也呈现指数级上涨，但是数据来源分散、相对孤立、口径不统一，对业财数据标准统一及治理工作需投入与大量人力与成本。

6安永咨询服务范围

综上，业财一体将对企业的管理理念、财务管控模式到运营体系产生全方位的变革，周期长且难度高，安永基于多年物业行业业财一体深耕，能够为企业提供前瞻性、可落地、易实施的业财一体定制化服务：

结语

随着房地产下行趋势收窄及房企信用风险缓释、同时疫情冲击大概率结束，物业企业也将迎来新一轮的发展机遇。安永认为走向业务、深度融合的业财一体化，是当下撬动财务转型的引擎，也是助力物业企业高质量发展的利器。随着管理理念的革新突破，技术进步的颠覆迭代，业财融合的内涵及外延也在不断丰富，安永愿携手共进，助力更多的物业企业在数字化时代中抢占先机。

1.参考文献：克尔瑞物管：《2022-2023年中国物业管理行业发展白皮书》