安永：创新引领，房地产行业年度回顾与展望

多地疫情反复、购房需求偏弱、叠加部分项目停工等因素，使得2022年房地产市场整体呈现较为低迷的状态。2022年初以来调控政策及信贷环境不断优化，但政策效果并不明显，房地产市场仍持续处于深度调整的态势。为化解房地产企业面临的融资困难，中央部门研究从信贷、债券、股权三个融资主渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持房企拓宽融资途径，解决房企资金难题。

“第一支箭”是信贷支持，“第二支箭”是债券融资，“第三支箭”是股权融资。2022年11月，自金融16条出台之后，短短20天时间，三支箭齐发助力房企融资，缓解房企现金流压力。在第一、第二支箭发出之后，无论是银行对房企的信贷规模授信，还是开发商在交易商协会注册待发行的债券融资工具，都明显增加。据克而瑞不完全统计，截至目前，商业银行为房企提供的意向性授信总额度近人民币3万亿元；同时，民企积极申请储架式注册发行，债券意向发行规模超人民币1600亿元。此外， “第三支箭”与“第一和第二支箭”相比具有独特的优势，它属于股权融资，不会增加房企的负债规模，有利于降低房企的资产负债率，改善房企资产负债表，又为开发商融资提供充足的规模。据克而瑞不完全统计，截至目前，已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。这些企业既有规模房企，也有出险房企。

房企的融资渠道已构成“信贷—债券—股权”三箭齐发的稳定局面，并通过金融机构、股东、监管方共同发力，截至目前已有大量资金通过不同渠道输入到地产项目和房企。“三支箭”正在逐步改善房企的外部融资环境，也能直接支持“保交楼”，进而提振市场信心。

最近一个月，中央层面多部门发文定调房地产市场，为房地产行业的未来发展指明方向。2022年12月14日，《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》提出要促进居住消费健康发展。次日，国务院副总理刘鹤重申房地产是国民经济的支柱产业。2022年12月15-16日，在北京举行的中央经济工作会议上，也指出要确保房地产市场平稳发展。2022年12月27日，银保监会提出满足房地产市场合理融资需求，改善优质房企资产负债表。这些文件互相印证、互为补充，核心在于既要稳信心又要防风险。

房地产行业要与高负债、高杠杆、高周转的旧发展模式告别。房地产行业不能也不应该走回过去的“老路”。当前，既有市场又有保障的住房体系正在逐步建立；未来保租房、长租房等相关政策有望发力。房地产行业供给侧要增加保障房供给，租售并举。同时，房地产行业向新模式转型时应注意把握节奏，同时具有系统思维,避免金融、财政、土地等部门单边突进，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，形成一条高质量、可持续发展的新路。

首先，要深入了解房地产行业发展趋势。在过去十几年里，不管是沿海发达地区，还是中西部地区；不管是大、中城市，还是小城市或区县城市，四面开花，房地产快速发展的区域遍布全国。从现在开始，这个四面开花、东西南北中全面发热的房地产开发状态将不复存在。要深入研判房地产市场供求关系、人口变化、科技创新发展和城镇化格局，包括中心城市、城市群都市圈、城市更新、再城市化、大城市化等。

热点一可能是中心城市，所谓中心城市，指除了省会城市之外一些同等级别区域性的中心城市。比如，山东省除济南外，也有区域中心城市青岛；广东省除了广州之外还有同等级中心城市深圳。热点二可能是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的中小城市会成为房地产发展热点。热点三可能是城市群，城市群里的大中型城市往往是今后十几年房地产开发的热点。比如跨入1000万人口的超级大城市，它们都有在十几年以后人口增长500万以上的潜在可能。只要人口增长了，城市住宅房地产就会跟上去。对于人口2000万以上的超级大城市，它自身的核心圈已经碰天花板，其发展将集中表现在大都市圈。大都市圈里的一些中小城市单独发展一般不构成热点，但一旦进入大都市圈发展，这些中小城市会加快发展。

其次，重视产业发展引领房地产行业发展的作用。硬科技行业受关注程度不断上升。硬科技系对社会经济发展具有重大支撑和推动作用的关键核心技术，是能引领新一轮产业升级。硬科技很好地推动了我国经济从人口红利向人才红利的结构跨越。一方面，产业结构决定人才结构，高研发投入的战略新兴产业需要大量高学历、高素质人才支持；另一方面，硬科技的普及提高了社会生产力，重复劳动被机器替代，人才竞争压力空前高涨，人们更加重视自身核心竞争力的培养，提高学历和工作技能是基础要求。我国围绕硬科技密集出台各项产业政策，汇集市场力量和行政力量打破产学研金企等环节的束缚，构建成熟的营商环境与产业链基础设施。重大科技基础设施，又称大科学装置，为前沿基础与应用研究和国家重大科技任务提供重要支撑，是创新体系建设中的重要基础。大科学装置产业发展对基础设施的需求将持续地带动区域的繁荣，带来房地产开发的繁荣，而且这些产业引领的房地产需求是有生命力的。疫情使大众对医疗健康更加重视，加上在楼宇环评、科研资源等方面的特定要求，产业园区的生物医药行业占比也在快速增加。例如，2022年是长三角一体化发展上升为国家战略的第四年，以4%的国土面积创造了全国1/4的经济总量，长三角是中国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，同时也是产业发展引领房地产行业快速发展的区域之一。

再次，在“房住不炒”的大框架下扩大内需，即支持刚需和改善型住房需求，继续遏制投机性需求。房地产行业是国民经济的支柱产业。未来一段时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。房地产仍将是中国最大的内需之一，刚性需求、改善性需求、住房租赁需求将是政策重点支持的方面。保租房REITs的出现成为了整个房地产行业的热点，因为租赁行业能够如火如荼发展的本质原因系有退出模式。在扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作情况下，地方政府因城施策仍存在较大的放松空间，城镇化蕴含的住房消费潜力可观，住房方面促进居住消费健康发展，支持刚性和改善性住房需求，推动房地产业向新发展模式前进。

最后，提升消费者信心，带动市场销售恢复。政府持续动员和加强房企“保交付”，解决期房交付问题，将更好维护购房者合法权益，提振市场情绪，稳住购房者信心。部分地方政府在“限购、限贷、限价、限售”等房地产调控政策将做适当的放松，促使刚需型、改善型住房消费需求的提升。在全面落实疫情防控优化措施后，未来政府会把主要精力放在经济社会发展上，国民经济有望企稳回升。提升居民收入、优化分配格局，居民增收是扩大消费的前提，特别对于住房这样的大宗消费，稳定且有增长预期的收入是居民敢于消费的基本支撑。居民房地产政策面向好的力度和广度都全面超出预期，社会经济活动会逐渐恢复，房地产销售市场信心将逐步修复。

始终坚持房地产的支柱产业地位，促进房地产业健康可持续发展，才能为稳定宏观经济大盘发挥稳定器、压舱石的重要作用。安永作为领先的专业服务机构之一，致力于建设更美好的商业世界。安永大中华区将通过创新引领，共同推进房地产业向新发展模式前进，实现房地产行业的可持续发展。