安永发布《中国房地产行业2020年业绩概览及十四五规划发展机遇》| 观点与方案

佚名 来自: 安永EY 2021-06-22

安永发布《中国房地产行业2020年业绩概览及十四五规划发展机遇》

安永今日发布《中国房地产行业2020年业绩概览及十四五规划发展机遇》(以下简称“业绩概览”)。业绩概览指出,2020年国内房地产行业房企营收规模大幅增长,但增速减缓。各房企在中国人民银行(“央行”)和中华人民共和国住房和城乡建设部(“住建部”)的“三道红线”新政下,积极应对,稳中有进。全年房地产行业实现增加值人民币7.46万亿元,同比增长7.07%,高于GDP增速2.30%,发展较好较快。

安永今日发布《中国房地产行业2020年业绩概览及十四五规划发展机遇》(以下简称“业绩概览”)。业绩概览指出,2020年国内房地产行业房企营收规模大幅增长,但增速减缓。各房企在中国人民银行(“央行”)和中华人民共和国住房和城乡建设部(“住建部”)的“三道红线”新政下,积极应对,稳中有进。全年房地产行业实现增加值人民币7.46万亿元,同比增长7.07%,高于GDP增速2.30%,发展较好较快。

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业绩概览基于中房网公布的“2020中国房地产开发企业500强测评榜单”的前三十强上市房地产企业财务数据,从盈利能力、债务比与存货周转三个维度重点分析国内头部房企。其中,排名前三的恒大、碧桂园与万科集团2020年总营业收达到人民币1.39万亿元。

“十四五规划”下,中国房地产行业迎来新机遇:新型城镇化战略构成经济转型发展的核心动力;数字化转型成为发展驱动力,绿色经济打通全产业。

前三十强上市房企盈利能力处于低位,积极调整经营指标应对新政

2020年中国前三十强上市房企1的营业收入合计约为人民币4.00万亿元,同比增长约14.80%。其中,恒大本期营业总收入约为人民币5,072.48亿元,营业收入规模位列行业第一,同比增长约6.22%。受疫情影响,2020年中国前三十强上市房企整体营业收入同比增长,有23家企业营业收入增长率同比下降,增速普遍减缓。从盈利能力角度而言利润率处于低位,未来有望回升,主要表现为毛利率出现下滑,销售净利率同比下降,而净利润额同比上涨。

为了对冲疫情对经济的影响,融资监管有所放松,债券发行门槛降低,各房企降低债务比。2020年信用债发行规模较2019年大增24.71%至7,257.49亿元。房地产板块2020年的增发股票募资金额达到了736.38亿港元,较2019年同比上升了69.78%。为应对“三道红线”新政,各房企积极进行调整,降低债务投入比。2020年中国前三十强上市房企债务投入比约65.27%,同比减少约1.75%,平均偿债压力较去年有所下降。

安永2大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉指出,本年央行和住建部提出“三道红线”,为规范和优化开发商融资行为,将在2021年起全行业推行。新政策下,众多房企将面临一定的去杠杆压力,有息负债的增速预计将进一步下滑。房企应降低其资产负债率,减少总体负债,及时还债,以防踩中该“三道红线”,无法增加有息负债规模,使融资受到负影响。相关政策将控制房企的有息负债增速,强化房企的抗风险能力,以促进行业健康发展。

各上市房企存货周转天数持平,存货总量同比增加。2020年中国前三十强上市房企3存货平均周转时间约为2至3年,平均周转率为33.14%;存货总量同比增加,总存货高达人民币9.55万亿元,同比增长约13.09%。其中,金地和世茂的存货增长率最高,分别同比增长34.21%和33.83%。

“十四五规划”下,中国房地产业迎来新的机遇

“十四五规划”下,中国房地产业迎来新的机遇,安永4大中华区城镇化与经济咨询合伙人余泠指出,十四五规划深入推进以人为核心的新型城镇化战略,强调以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动。结合新近发布的三胎政策,刚性购房需求将会出现较大增量并在较长周期内有序释放。遍布于国内各个地区的城市群将构成我国经济转型发展的核心动力。乡村振兴作为十四五规划提出的大举措,将为房地产行业发展带来新的机遇,紧紧围绕国家大战略,为地产行业的未来转型指明方向。

“城市更新”首次写入政府工作报告标志着国家全面落实城市更新行动的决心,城市更新的目标是通过对存量进行改造与升级,赋能城市在“宜居、绿色、韧性、智慧、人文”方面的功能,满足人民群众对城市优质生活的新期待。科技创新战略的实施对高品质房地产社区项目的需求愈发强烈,这为房地产企业的产品开拓打开了新的赛道和空间。与此同时,房地产金融是调控重点,审慎管理之下,“房住不炒”仍将延续,物业、教育、医疗等地产相关行业是新的增长点。

数字化转型与绿色建筑也将引领房地产行业新发展。数字化转型具有覆盖面全,应用场景广,市场潜力大等优势,未来将成为中国房地产行业新的发展方向。房地产企业利用科技赋能让产业上下游全链条的场景变得更高效、便捷,提升企业运营效率,降低企业运营成本,实现企业新的增长点。此外,作为绿色建筑载体之一,模块化建筑相较传统建筑具备质量优、建造速度快、绿色环保等项优势,打通产业,推动绿色经济是行业发展的方向。最后,城市更新“存量运管”时代的正式开启,以及城市为提升顶尖人才吸引力发展的高品质科创社区,均将为中国房地产业在“十四五”期间带来重要的发展机遇。

余泠表示:“‘十四五规划’下,无论从外部发展环境还是城市发展方式来看,中国房企均迎来新的发展方向,房企应抓住机遇,将国家规划和行业健康发展有机结合,紧紧围绕国家大战略,实现转型和深入发展。”

附录1:

根据中房网在中国房地产企业500强峰会暨房企500强测评成果发布会上公布的“2020中国房地产开发企业500强测评榜单”,中国前三十强上市房企名单及简称如下:

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注:

[1]根据2020和2019年度上市公司年报、《第一太平戴维斯上海简报-2021第一季度》,第一太平戴维斯;《数字化浪潮系列之房地产数字化:地产下半场,科技赋能助力新成长》,国信证券;及安永分析。

[2]安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)

[3]中国房地产企业500强峰会暨房企500强测评成果发布(http://www.fangchan.com/industry/22/2021-03-16/6777225563674579253.html)及安永分析,见附录1。

[4]安永(中国)企业咨询有限公司


 

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