• 贝壳财经 次 日期：2021-09-26

9月24日，世邦魏理仕发布《焕新万象|商业地产的七大变化》专题报告(简称“报告”)。报告显示，疫情牵动了一系列的商业和社会运转的改变。其中，近期，物流地产被47%的受访投资者选为最青睐的投资标的，在2016年起的历年调查中首次排名第一，标志着投资者在策略方面的一次重要转变。与此同时，物流仓储的资产价格持续上涨，中国优质物流设施在全球配置中极具吸引力。

上半年物流大宗投资交易总额接近90亿元

据世邦魏理仕调查显示，今年上半年，物流大宗投资交易总额接近90亿元，其中，二季度成交额达到75.9亿元，是历史单季度第二高值。除了直接收购资产外，GIC、APG、红衫等国内外机构投资者还通过入股或兼并平台、设立合资公司等方式以图在这个高速增长的领域拓展其市场份额。

与此同时，物流仓储的资产价格持续上涨。截至今年二季度，国内一线城市的平均高标仓资本值指数较疫情前上涨7.4%，而同期办公楼和购物中心资本值均录得近10%的跌幅。

对此，报告指出，物流领域高涨的投资热情很大程度上受到疫情期间高标仓库市场出色的租赁表现所推动。自2020年下半年以来，国内16个主要城市的高标仓库净吸纳连续四个季度突破100万平方米，累计540万平方米，空置率从去年二季度的15.8%连续四个季度下降至14.2%。

此外，报告还指出，消费加速线上化是高标仓需求强劲增长的主要动力。今年上半年，实物网上零售额超过5万亿元，网购渗透率达到23.7%，较疫情前增长3个百分点。对高标仓租赁交易的分析可以清晰地反映这一趋势，今年上半年电商的需求占比从一年前的34%提升至目前的42%。这当中受到风险资本追捧的社区团购和生鲜电商贡献了主要的增量需求，据世邦魏理仕不完全统计，疫情后叮咚买菜、多多买菜等头部企业在主要城市的新增租赁超过70万平方米。

租户需要更高效和专业化的仓储设施

近期世邦魏理仕对国内主要大中型物流租户开展调查显示，70%的租户计划未来三年增加在国内的物流设施面积，其中47%以上预计增幅超过30%。另外，此次调查揭示了租户在未来拓展策略、仓库配置等多个方面的偏好和发展趋势。

区域扩张策略方面，靠近消费者和终端市场是租户选址时最优先的考虑因素，因此，一线城市及周边卫星城市，以及成都、武汉等中西部重要枢纽和消费市场依然是租户未来拓展重点，租户倾向于在上述区域部署城市配送中心和大型分拨中心。

物业获取策略方面，租赁定制化物业是未来租户获取仓储空间的首要选项。尽管这一结果与此次调查主要面对大中型租户不无关系，但亦在一定程度上反映出高标仓市场日益专业化、细分化的发展趋势。

仓库运营方面，55%的租户期望进一步改善仓库空间的利用。与此相吻合的是，租户对未来仓库的净高、楼板承重、装卸区和提升门配置、物联网和自动化仓库系统等科技的应用均抱有更高的期待。

仓库配置方面，近70%的租户表示对未来仓库中冷冻、冷藏配置的要求将会提升。据世邦魏理仕统计，在生鲜和医药冷链爆发式增长的推动下，疫情后冷库相关的季均租赁面积为2019年的3倍。

中国优质物流设施在全球配置中极具吸引力

报告指出，租户在枢纽城市的持续扩张意愿以及对仓储设施专业化程度不断提升的要求，预示着未来在新建物业和存量投资改造领域均有大量机会。

从长期来看，坐拥全球最大的电商、制造业和进出口规模，中国的仓储需求仍具备庞大的成长潜力。以高标仓的主力需求行业电商为例，世邦魏理仕预测，每新增10亿美元的电商销售额将创造92903平方米的仓储需求。2020年，中国实物商品网上零售额已经达到97950亿元。若以较为保守的10%年增速测算，未来5年国内电商销售的增长需要吸纳的仓储面积将超过8000万平方米。

尽管近年来国内物流仓储大宗交易持续快速增长，但放大到国际视野看，2016年至今中国的物流地产交易额仅占全球的4%。该比例也低于中国办公楼和零售物业在全球大宗交易额的占比。而在资产价格方面，截至今年二季度，全球工业物流地产的平均租金回报率已降至3.96%，甚至比甲级办公楼低8个基点。相比之下，中国一线城市的物流设施回报率水平处于5%左右，并仍高于办公楼和零售物业50个-100个基点。由此，报告指出，从全球配置的角度看，中国的优质物流设施仍是极具吸引力的投资标的。