• 朱凯 证券时报 次 日期：2021-06-21

中金普洛斯REITs（不动产投资信托基金）、平安广州交投广河高速REITs等共计9只封闭式基础设施证券投资基金，于6月21日在沪深证券交易所正式上市交易，成为我国公募REITs试点的重要里程碑。

稍早几日，记者深入相关REITs项目底层资产，通过现场走访及调研为读者展现基金资产的运营管理、收益等相关情况。出行第三站，记者选择了北京首都机场附近的普洛斯空港物流园。走访当天北京为阴雨天气，抵达机场后，记者一行驱车前往物流园耗时约20分钟，路途较为畅通。

据募集说明书介绍，普洛斯北京空港物流园建筑面积约13万平方米，毗邻北京天竺综合保税区。2018~2020年的全年平均历史出租率为98.49%、99.53%和95.61%。资料显示，空港物流基地引进包括TNT、日本邮船、日本住友等世界500强，以及中外运、近铁、宅急送、嘉民、安博、宝供等国内外知名物流企业。

在物流园工作人员指引下，记者参观了一个即将入驻的某大型药企仓储空间。据介绍，普洛斯旗下均为现代化设计并科技化运营的高标库。在结构上，单层库多为高品质钢结构，多层库一般为混凝土或钢结构，附带坡道及电梯；在建筑面积上，独栋一般不小于1万平方米，园区一般不小于5万平方米。

证券时报记者在仓库现场的感受是，屋顶净高应在9米左右，个人站立其中显得很渺小。记者也看到即将搭建完成的卸货平台，以及普洛斯为园区设计建造的自动防火喷淋、消防栓、火灾警报器、灭火器、盘道、雨棚等配套设施。

北京空港物流园市场营销负责人介绍，租户行业分布方面，运输业占比44.83%，商业与专业服务业占比30.47%，软件与服务业占比7.80%，零售业占比7.64%，其余行业占比均未超过5%。主要租户包括京东、美团、德邦物流、上海医药(20.790, -0.04, -0.19%)、捷豹路虎等。

关于本只REITs包含的所有底层资产，普洛斯高级副总裁、资本运营负责人杨敏介绍，7个物流园区总建筑面积约70.5万平方米，位于北京市、广东省及江苏省的核心集散地，交通便利。周围工业厂房和物流仓库群聚，产业聚集度高。截至2020年底，物流园区平均出租率达98.72%，租户优质，现金流来源分散，区域及行业分散度高。

他告诉记者，普洛斯中国是中国境内领先的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域具有显著的头部地位。截至2020年12月31日，在中国境内43个战略性区域市场，持有400多个仓储物流等物业，总建筑面积约4300多万平方米。

对于证券时报记者相关提问，杨敏表示，中国日益增长的消费市场以及电商渗透率的提升，推高了对物流仓储空间的需求。新冠肺炎疫情的暴发，消费者充分感知到生鲜零售和配送企业的价值，生鲜电商平台业务激增，一定程度上为仓储配送行业加速发展创造了新机遇。

“疫情可能加速医疗行业发展，医药和医疗器械的物流仓储需求以及医药供应链的重要性，将受到全市场更多关注。”他指出。

中金基金管理有限公司方面表示，基金通过向专业机构投资人询价的方式定价，在发售阶段以机构投资者为主，有利于引导交易价格趋于其内在价值。同时，面对火热的REITs市场，也希望公众投资者理性看待首批上市产品的投资价值，充分考虑自身风险承受能力，避免追涨杀跌，分享此类产品长期投资回报。