• 1世纪经济报道 次 日期：2018-06-15

“自去年11月以来，我们原本以为中资机构在美国的商业地产投资市场已经堵塞了，但自从发改委出台了具体的细则解释后，相信下半年陆续会有一些机构开始重新评估这些投资机会。”美国普衡律师事务所合伙人孟庆凯在接受21世纪经济报道记者采访时坦言。

根据纽约商业地产研究机构Real Capital Analytics的统计数据显示，今年第一季度，中国内地和香港投资者在美国商业地产市场的投资金额达到52亿美元，相比去年全年总金额几乎增加了两倍，这是自2016年第三季度以来的新高。

按照发改委近期公布的《企业境外投资管理办法》(国家发展改革委令第11号)咨询问答，对境内企业通过其控制的境外企业开展的境外投资项目采取“事前管理有区别、事中事后全覆盖”的管理思路，对其中的敏感类项目实行核准管理。

对其中的非敏感类项目，中方投资额3亿美元及以上的，投资主体应当将有关信息告知发改委，无需备案；而中方投资额3亿美元以下的，无需备案也无需告知。

孟庆凯认为：“此举将有助于简化中资机构海外投资的审批流程，尤其是境内机构通过离岸的资金在海外市场进行地产、酒店以及投资基金等相关的并购交易将消除一些审批的不确定性，中方买家不再需要支付所谓的‘中国溢价’。”

投资标的转向非核心资产

近年来，随着传统零售模式发生重大的变迁，而现代化物流设施是实现新零售的重要手段。因此，物流、仓储这类过往被投资者忽视的工业地产重新受到市场追捧。

“过去两年以来，我们看到中资机构在美国的地产投资不再以核心资产为主导，而开始转向物流、仓储、医疗地产、学生公寓等不同领域，而且他们投资的目标城市不再局限于一线大城市，而是遍布美国各个地区。”美国普衡律师事务所合伙人Eric Schwitzer向21世纪经济报道记者透露。

他续称，过往很多亚洲投资者在国内筹集了大量的资金，在海外市场投资一些硬资产(hard assets)，现在他们开始关注一些债权投资机会，包括高收益的债权基金等。

事实上，中国机构投资者在海外进行物流地产的布局路径已越发清晰。去年6月，中投公司斥资122.5亿欧元从黑石手中收购了欧洲的物流仓储公司Logicor。据悉，后者目前已经在欧洲17个国家拥有超630个物流仓库资产，仓库总面积超过1360万平方米，仓储客户包括亚马逊、DHL、宜家、可口可乐等。

无独有偶，去年7月，以万科、中国银行、高领资本等5家中国企业组成的财团宣布将斥资约160亿新加坡元(约合人民币790亿元)收购新加坡大型物流设施运营商普洛斯(Global Logistic Properties，GLP)。

公开数据显示，普洛斯在中国和美国是最大规模的物流设施运营商，在中国的38个城市保有约1750万平方米、在美国的36个主要城市保有约1610万平方米的物流设施。

在孟庆凯看来，中国投资者的转变主要受到收益率和政策环境的驱动，“由于一线城市的核心资产估值通常较高，实际的投资回报率反而低于其他商业地产。同时，在大城市收购标志性的办公楼等地标性建筑更大机会遭到监管部门的审查，因此投资者转向一些更低调的房地产项目。”

德意志银行于去年3月发布的《Global Real Estate Strategic Outlook》报告显示，随着近年来欧洲传统零售商大力打造各自的线上业务，欧洲优质物流地产未来五年内每年平均回报率将达到7.6%，相比之下，商场物业年租金回报率约为6.4%，办公楼平均年回报率约5.2%。

此外，相比传统的商业地产投资，“投资者投资在这类物流、最后一公里配送或者仓储地产时，不会投资于某个单个资产，而是寻找一些拥有较多同类资产的组合或平台，比如在美国30个州有50个仓库的平台等，因此单宗交易的规模更大，可能达到数亿甚至数十亿美元。”普衡律师事务所亚洲地产服务业主管David Blumenfeld坦言。

CFIUS审查范围加大

自特朗普总统上台后，美国对海外投资的审查越发严格。其中，美国外资投资委员会(CFIUS)成为很多中资机构在美国进行并购投资的拦路虎。

“过去如果海外投资者在美国投资仓库，并不会涉及CFIUS，但现在情况不同了，一个组合可能有数十个仓库，其中可能有一个仓库靠近美国某个军事基地，另一个仓库的租户可能涉及敏感信息，作为业主，美国政府可能担心中方买家有途径获取这些资料。”孟庆凯坦言。

Blumenfeld也指出，目前的CFIUS审查比以往任何时候更受政府态度(government sentiment)的影响，CFIUS委员会的审查过程有点类似黑箱(black box)操作，投资者只会得到一个最终的结果，而不被告知投资被否决的具体理据。

CFIUS 是美国政府的一个跨机构委员会，由来自包括国防部、国务院、国土安全部等九个联邦机构的代表组成。CFIUS的整个审查程序通常会耗费数个月的时间，流程较为繁琐。一般而言，并购交易双方会先提交一份申请初稿给CFIUS进行前期协商，然后再共同向CFIUS提交正式的申请。自CFIUS申请被顺利提交给所有CFIUS成员起，进入为期30天的初步审理期。如果CFIUS在审理中认为该交易对美国国家安全有潜在影响，会启动为期45天的调查。

孟庆凯认为，CIFUS对“国家安全”的定义不断变化，范围也越来越宽泛，“他们可能会考虑的一个重要问题是这些中资机构为什么要直接持有这类地产资产，而非通过第三方资产管理人？”

根据统计，自特朗普政府上台以来，被CFIUS阻拦或因相关原因遭到终止的外资并购交易累计有10宗，涉及中国的有8宗，其中2宗为半导体行业标的，另外还包括个人汇款服务、数字地图服务和铝制品制造等。