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物流咨询频道-供应链咨询案例和论丛

万纬物流林聪智:物流地产的资产证券化

第一个是关于物流地产的,第一个是高标库,另外一个是整体的行业情况。第二部分是关于万纬物流的公司情况。第三部分是我们万纬物流发展的故事,我也跟大家分享一下我们发展的结构。

林聪智:感谢大会给我这次机会过来跟大家分享一下物流地产的一些情况。我的内容分为三个部分,第一个是关于物流地产的,第一个是高标库,另外一个是整体的行业情况。第二部分是关于万纬物流的公司情况。第三部分是我们万纬物流发展的故事,我也跟大家分享一下我们发展的结构。


我首先从物流地产高标库的领域跟大家分享一下行业的情况。最近物流地产是一个比较火热的地产,很多资金都投入进去物流地产。在过去十年零售总额不断增长,基本上增11%的增长,19年已经达到40多万亿,到2030年的时候这个总额应该会达到112万亿,那就意味着零售总额的数据是很大的。

另外就是城市群发展加速需求增长,十年前大概是38个上升到现在的110个左右的零售总额上议院城市,这也是一个很大的驱动因素。还有就是需求结构的变化,虽然过去很多电商企业他们会自己拿地盖仓库,但其实他们拿的地一般在一些超二线城市,三线城市,所以他们哪怕继续拿地,但是他们对于区位好的仓库需求也是很大的,这也是驱动物流地产发展一个很大的原因。

刚才是一个宏观情况的说明,这里是一个行业情况的说明。有两个因素去驱动整体的物流仓储需求。第一个因素是关于整个销售的问题,我们在网上去买东西都希望很快把一个产品拿到手,就希望今天下单明天拿到货,所以对于整个消费升级的时效性要求是很高的,其实在中国目前整个仓储市场都是以运营仓为主的,什么叫无名仓,什么是高标库呢?

无名仓是没有要求的,高标库是有标准化的模块,层高是12米,仓库与仓库之间有18米的距离,非常标准,标准就意味着效率可以提升,所以在高标准仓库里面去作业的时候,不管你是什么平台都会提高运作效果,这样使得我们整个物流货品的包装时间可以更快,所以从提升运营消费的原因,整个仓储要求也在提升。

另外就是政策规范要求,如果你的货物在仓库里面发生一些火灾,你的货物都销毁了,你是不能给到理赔的,所以后来很多的知名企业纷纷要求进入高标仓库里面去,脱离原来的农民仓。

当然也发生过一些安全事件,比如说19年南昌化工仓库爆炸等等,所以也是慢慢把一些不标准的仓库取代掉,慢慢转移到高标仓里面去。所以目前大部分的物流仓储不是农民仓,未来肯定会往高标库的标准去走。

第三个是从供给端方面去认真想一下,听起来仓储用地很大,但是在一些比较核心的交通枢纽是稀缺的,特别在一线城市是非常小的,你在北上广深要拿到一块土地今天来看是基本上很难的,主要是税收的问题,从政府角度来看,如果他供一块地是给物流仓储的可能有两个问题,一个是税收的原因,另外一个是可能会影响交通,所以这就导致我们行业最近几年新增的仓储用地是非常稀缺的,整个物流市场最近几年也是比较火热的市场。

很多人也问了,到底疫情对于仓储来说有没有影响?肯定会有影响,但是我们的影响不会有商业地产那么大。有一点原因就是说,疫情当中大家都在家了,更多去点外卖,更多进行网上的消费,这些都是对于我们仓储需求有很大的需要。那体现在什么地方呢?

其实在商业那边,疫情期间有一些住户会进行简租、美租的措施,我们很多一些同行会通过简租去满足客户的需求,其实这个有点像刚需来的,不管什么事情仓储也有它的一个税收原点。我们可能做的更多的事情会去协助一些有困难的企业,给他们缓解一下招租的压力,但我们没有实现实际意义上的减租。

其实疫情发生了以后对于整个行业有迭代更新的促动作用,刚才也提到了,新鲜食品、线上购物等等,经过疫情以后可能会在另外一个方面去走了,在13年的时候发生了非典,当时发生完几年以后发生了什么事情呢?淘宝,就有一个很快速的发展,所以我们预判本次疫情以后整个消费的格局可能会去到另外一个台阶,对于未来线上消费可能会去到更大一个格局。

在疫情期间整个社会仓库是很重要的,以深圳做一个例子,深圳如果真的发生封城这种事情的话,其实当地的食品基本上一周就吃完了,货也出不去,那怎么办?所以目前政府也会从这个角度出发,进行一些未来的布局,所以这也是一个利好

刚才是物流地产里面高标准仓库的行业迭代内容,切断下来是物流地产里面的细分市场冷链物流,也跟大家分享一下。主要是五大方面去促动整个行业的发展,包括消费能力提升,以前我们很简单就是要吃得饱,后来富起来了要吃得好,到现在我们要吃得新鲜,所以这个消费升级也是对于整个冷链物流有很大的需求的。

另外食品的安全升级,这个也体现了我们整体消费升级的增长。还有就是进口食品增长,消费升级了,中国人吃全球的时代来临了,还有生鲜电商发展,包括盒马鲜生等等最近几年都越做越大了,也是对于整个冷链市场的需求很大的,还有连锁业态兴起所以整体来看2020年冷链物流市场规模达4019亿元,年复合增长率超过20%,所以这个市场是上万亿的市场。

这个市场利好的原因也有一个国策的支持,很多的政策从2010年开始到19年,有4波政策出台,越来越多的政策去支持行业发展,比较突出的是红色的部分,在19年的时候提出来冷链不留是要补短板的工程,其实这个出来了以后,很多机构投资人都在寻找冷链物流的投资机构,所以这是一个今年标杆的国家政策。

最下面的是关于要建立一批冷链物流骨干基地,大概在前年骨干冷链物流基地的名单已经出来了,大概有17个地方,所以一系列的政策也说明,国家是支持这个行业发展的。

目前这个行业也是出现了一个供不应求的情况,我们对标一下美国,其实目前美国整个冷库的容量是我国的4倍,日本是我国的3倍,结合刚才说的,我们整体消费水平提升,我们对于生鲜食品的需求越来越大,那为什么我们冷链的容量会比那些所谓的发达国家小呢?

其实也是给我们行业一个很好的发展机遇。这里大家也可以看一些数据,目前我们人均冷链的库容量过去十几年最小是慢慢增长的,但是还是跟美国、日本这些国家有比较大的差距。

我们这个行业目前为止是没有龙头的,但是我们看美国有两家龙头企业,他们已经基本上把美国70%的市场占去了,在中国的情况是怎么样的?根据18年的数据统计,基本上一百家的企业营业额加起来只有13%,说明我们的行业目前看起来是一片蓝海,还是有很多的发展机会。

这里有一个小结,黑石集团董事长苏世民,他说过这样一句话,房地产是中国经济中一块重要的组成部分,如果你对房地产不感兴趣,就等于你对呼吸不感兴趣。另外是未来黑石愿意在中国投资两类房产,第一类是仓储,另外一块是城市购物中心。所以这是一位行业投资界的大佬,他也是很看好仓储物流行业的资产的,这是第一部分的行业分享。

第二部分是万纬物流的介绍。

万纬物流是万科企业公司百分之百控股的,我们用的品牌是万纬,万科除了大家耳熟能详的房地产板块,还有物业、物流、长租公寓等等,万纬物流物业其实是万科的子公司,我们采取的是一参一控的模式。

这里说一下为什么万科要做物流地产,我们想把实体经济,还有老百姓的美好生活连接起来,其实物流是一个很重要的环节,我们是有地产的基因,所以我们选择在仓储航道去服务整体的社会,这也是回归地产的初心。

这是万纬物流的一个发展,实际上我们运营时间是十年的时间,在14年的时候万科成立一个事业部,那个时候是一个整体的战略规划的状态,还没有融资,从15年开始跟黑石合作开拓我们整体的物流地产的投资与并购,16年我们开始陆陆续续完成全国布局,17年我们整体规模就突破了5百万平米,同时我们参与普洛斯私有化。

18年我们进入市场,收购英国太古集团在中国的所有冷库,我们也发行首支物流地产基金,19年我们继续铺我们的网络,加大投资,在2020年的时候我们也发行首支REITs。

今天我们整体的布局是这样子的,我也分享一下,我们在全国47个城市有入驻,25个冷链物流园,仓储项目全国有4个,仓储规模在1100万左右,目前在中国超过1千万平米的一家是普洛斯,一家是万纬物流,目前我们服务的企业有850多家。

我们其实也做两个业务的,我们说高标准仓库,还有行业的物流。我先简单介绍一下我们高标库里的一些情况,我们服务的包括投资选址、开发建设、招商运营和资产管理。这里是一个中国的地图,大概想表达的意思就是说我们的仓储主要是集中在三大经济圈,是一些比较良好的区位去服务我们的租户。

我拿了一个昆明的物流园举例子,这个仓库是在昆明市的呈贡区,是一个非常好的仓库,它服务什么客户呢?是服务褚橙的,它是全国唯一一个高标库的中心,它在这边有分拣的设备,通过一些相应的技术,最后所有的橙子都是在昆明的仓库发出去的,虽然我们离开比较远,但是跟我们的生活有很大的连接性。

接下来是冷链,也介绍一下我们公司的情况。我们是三段式布局:原产地的雷达、城市的接力棒、到家的守护者。什么意思呢?原产地的雷达就是说一个产品从原产地出来的时候,它总归通过冷链运输去到我们的仓库,然后再分配到所有的城市,我们会有各个仓,然后去服务全国的市场。

我们的客户覆盖七大行业,商超零售、肉类加工、薯类加工、果蔬等等,里面也有麦当劳、蒙牛等产品大家也是比较熟悉的,我数了一下有两个品牌,我猜很多朋友都没有听过的,它里面可能有麦当劳也有汉堡的薯条,基本上都是从这两家供应的,所以也是刚才提到的,虽然仓储听起来好像离我们很远,但是其实跟我们的生活息息相关。

这是冷链整体未来发展的布局,刚刚也有提到我们有25个园区,有一部分是在建设过程当中,我们也有很宏伟的愿景,未来3年计划在全国要铺100个冷链园区,刚才也介绍了,中国目前是没有龙头的,一百家企业加起来才战刀整个市场的13%,按目前的25个园区来看,按容量来看,万纬的冷链部分已经是中国最大,但是我们觉得还是不够,还要更好去服务中国市场,所以我们也愿意在未来3年加大投资,去达到75个园区。

这里是体现了我们希望从老百姓的生活食品去做好工作,提供冷链安全。这是我们的上海海港冷链物流园区,有43330平方米,4500平方米的包装加工车间,也是恒温的冷藏,我们服务的是费列罗,一般可能春节、情人节会买一些巧克力送人,有什么特别呢?

其实它在我们的车间里面去进行包装,所以你拿到巧克力的时候,如果你看一下仓库的底下基本上就可以看到我们仓库的地址,因为基本上大部分巧克力都是从我们的仓库里面出来的。

还有一个很特别的地方,因为它是在我们多温区作业的,因为它有15个冷酷区要进行相关的解冻,解冻不是说要放在很热的地方,而是要放在恒温仓库里面去溶化,这里也有一些冷藏技术,因为你在没有相关设备的仓库,基本上你要多温区是很难的,因为大家想想冰箱一个是保温,一个是冷冻,可以做到很多不同的温区间,这个技术目前也是比较难的。

还有一个比较知名的产品,就是佳沛的猕猴桃,它是从新西兰那边进口到我们中国,在进口猕猴桃这边占我们中国的95%,基本上新西兰那边所有的猕猴桃都会先在我们的海港园区进行糖度的测试,相关品质的验证,然后再进行相关的包装,也会在我们的海港冷酷发到全国各地。

最后一部分是资产证券化在物流地产里面的情况。

为什么我们这个行业会去做相关的资产证券化?其实我们这个行业是资产很重的,要投很多钱,如果钱一直在资产里面的话是很难运作起来的,如果没有实际物流地产商,很快会垮的。所以我们整个是从选地、设计到建设、租赁等等,所以等到稳定运营的时候我们就会资产管理,大家可以看到前10到12个月都是需要花钱的,等到稳定运营的时候才能有资产管理。

所以一般我们做这个行业的时候会发现很多不同的基金,如果我们在初始阶段的时候,我们会找一些开发类型的基金跟别人去合作,从资产负债表转出去,就不会影响我们资产负债表的资产负债率,然后我们也会组成很多的混合模式的基金。

因为有些投资人是风险接受度比较低的,他要有一定的资产产生现金流去支撑他的投资回报,所以我们也会拿一部分的仓库去让他们进行混合型的基金。我们的资产等于说卖给了他们,但是我们也会进行资产的管理,最后如果去到非常稳定运营的时候,我们就会去找稳定型的基金,包括类REITs的部分去运营。

这是我们在今年1月份的时候成功发行了第一期类REITs,因为我们市场是去学习他们的市场,所以我们拿了两个市场出来去做这个类REITs的计划,这个产品是完全没有兜底的,我们在权益级里面只有大概34%左右,我们以后会朝着这个方向去发展,这个对我们来说是非常有帮助的。

以上就是我今天跟各位分享的内容,谢谢各位!


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